「御泥坊老板」没有短期炒房的空间!在房价飞涨的模式下,冒险者不仅仅是购房者

股票资讯  2021-04-27 17:21:00

| @81白话

今日头条224号房地产原创文章

为您提供不同解读的房产信息!

2021年楼市的逻辑不仅仅是房价涨或跌那么简单!

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很明显,对于楼市来说,如果还是关注房价的涨跌,很容易踩今年楼市的节奏。

现在不是闭着眼睛买的时候,也就是说楼市留给普通人的财富机会只能越来越少。

这期间楼市的大方向是什么?

当然是房间不开除!

然而,我们不能简单地从字面上理解这个问题。

从2021年1月1日起,央行对整个银行体系的房贷比例进行“紧箍咒”,前往上海、北京对流入楼市的经营性贷款等非法资金进行严格查处,之后前往深圳对二手房交易实行“政府指导价”。在热点城市看到这一系列操作的第一感觉是什么?

我相信大多数人会认为这是对房价飙升的抑制。

这么想没错,但不妨引申一下,看看有没有什么不同的启示。

首先,这些政策措施出台的背景是,热点城市房价暴涨,炒房情绪高涨,对打击参与者的心理预期肯定会起到一定的作用。不用说,我们都知道心理预期对楼市的重要性。热点城市打击短期房价过度上涨,打压炒房乱象,符合房无投机的大政策。

其次,这些政策指的是交易方的资金,也就是说,不仅从银行系统流入楼市的资金在减少,而且抵押贷款以外的外部资金渠道也受到抑制。特别是深圳对二手房销售价格的直接行政干预,实际上起到了提高房地产交易首付比例,降低购房负债率的作用。

第三,严格控制楼市资本方是本轮调控热点城市楼市的亮点。在此之前,这个方向几乎没有什么规定,很能说明问题。说白了,房价过度上涨的风险已经触及到整个金融体系的安全。

因此,一般房地产市场的实际背景已经非常清楚。热点城市的房价飙升,不仅给购房者带来了巨大的压力,现在也很可能给整个金融体系带来风险。

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也许很多人会有疑问。随着房价的上涨,贷款额也会增加。发放贷款的金融系统应该赚得更多。风险在哪里?

这里要明确一点,这次房价上涨和以往的区别在于,居民的财富和收入并没有房价涨得多。也就是说,热点城市的房价已经和收入脱钩了。这会带来什么后果?

千万不要以为贷款机构的最终目的就是所谓的抵押物,这是他们手中的一种负债。特别是这次上海已经将法国拍卖行纳入限购范围,这将使这些抵押物更难变现。

贷款机构的最终目标是自己的本息收入。这个确定之后,答案就很明显了。而房价上涨的同时,收入并没有表现出相应的增加,会给后续的贷款还款带来很大的不确定性。所以看似房价上涨,贷款金额增加,贷款机构利润也应该增加,但实际上坏账风险最终上升的可能性很大。

这还不是最致命的。大家都知道,目前热点城市房价飞涨是因为炒房。当房价严重脱离实际价值时,最终的危机必然是资金提供者。

这就是为什么房地产是中国经济中最大的“灰犀牛”。

为什么炒房者要在短时间内炒房价?是因为只要是炒房,都是短期行为,是房东长期持有,通过租金和物业升值实现利润,大家要分清。

只要房价出现短期大幅上涨,基本可以断定是炒房者的动作,更不用说宽松的货币和大放水了。这些都是房地产投机者为房价上涨寻找的噱头,房价短期大幅上涨是有相对合理的原因的。

炒房团的关键在于“做空”,只有“做空”才能规避大部分资金成本,实现盈利。

然而,房地产买家和金融机构无法承受房价的短期大幅上涨。

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现在能在热点城市买房产吗?

这个问题之前反复强调过,现在不是在热点城市投资房地产的时候。

网上很多专家都在鼓吹楼市分割,一定要投资核心城市的优质资产。

这个说法表面上是正确的,但你有没有考虑过以下问题:

1.这期间都在争夺优质资产,所以成本会大大增加,而且很有可能增加会严重透支未来利润。

2.政策的打压是显而易见的,其力度肉眼可见,会造成未来不确定性的大幅度增加,比如深圳二手房的房东,一直在限价令。

3.核心城市的房产都是优质资产吗?不一定,尤其是在核心城市,如果把普通购房者面对的房产定义为优质资产,那就太牵强了。

有一点我们要有清醒的认识,即使是在热点城市,也不是所有的楼盘都有大幅升值的可能。

一个城市的楼市就像一个放在锅里的大蛋糕。热的地方肯定会冒泡。也就是说,即使是在炎热的城市,也不是所有的板块都有热量,如果温度控制不好,那些冒泡的地方也是最先被烧掉的地方。

即使投资优质资产的想法是正确的,也要加上“机会”这个维度。

时机的重要性在于,如果你在2019年之前投资这些热点城市的房地产,你现在不仅会获得大量的利润,而且在政策打压面前也会更加得心应手。

其实大家都看出来了,根本没有利润。现在的人焦虑,是跟风的行为。如果这也被定义为投资,那么除了成为一个接受者,就不会有其他结果。

目前大方向已经很明确,未来房地产的流动性只会越来越低。如果你没有长期持有的准备和能力,不要急于卖出,因为如果是高杠杆操作,持有时间越长,风险越大。

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